Как получить разрешение на строительство частного жилого дома.

 

При строительстве новых зданий и сооружений, их реконструкции или расширении необходимо соблюдать требования СНиП 3.01.01-85* "Организация строительного производства" и СП 11-110-99 "Авторский надзор за строительством зданий и сооружений", утвержденный постановлением Госстроя РФ от 10 июня 1999 г. N 44.

При строительстве новых и капитальном ремонте существующих объектов недвижимости рекомендуется руководствоваться требованиями СНиП 12-01-2004 "Организация строительства" и СНиП 31-02-2001 "Дома жилые одноквартирные".

Приёмка в эксплуатацию законченных строительством объектов осуществляется в соответствии с требованиями СНиП 3.01.04-87.

 

 

1. Как получить разрешение на строительство частного жилого дома.

Если вы определились, какого размера (учитывая численность семьи, рода занятий и перспективы роста семьи и дел) и за счёт каких средств (банковский кредит, ипотечные займы, жилищные сертификаты или жилищно-строительного кооператива) вы собираетесь строить собственный дом, то следует определиться на каком земельном участке этот дом будет строиться.

Разрешение на строительство индивидуального жилого дома по ходатайству застройщика (заказчика) выносят Решением исполнительного комитета населённого пункта или районным исполкомом города в соответствии с требованиями СНиП12-01-2004 в установленном порядке "Градостроительным кодексом РФ".

Выполнение работ без указанного разрешения ЗАПРЕЩАЕТСЯ.

Разрешение на строительство - это документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории.

До начала строительства дома следует в установленном законом порядке оплатить и оформить следующие документы:

  1. Подать заявление на имя председателя местного Исполкома о выделении участка под строительство индивидуального жилого дома с надворными постройками.
  2. Дождаться и получить на руки Решение районного (городского, сельского) Исполкома о разрешении строительства жилого индивидуального дома с надворными постройками - это и есть основной документ, позволяющий приступить к оформлению остальных разрешительных документов и проекта на строительство и по окончании строительства оформить дом и участок в собственность.
  1. Далее следует обратиться в районную Архитектуру и на основании Решения Исполкома получить права ограниченного пользования с соседними земельными участками (сервитутов) на время строительства.
  2. Одновременно сделать заказ в проектный институт на проект для строительства жилого дома на выделенном участке.
  3. Архитектура выдаёт строительный паспорт на границы отведённого участка застройки и выносит в натуру на местности оси или габариты выделенного участка застройки, с выдачей застройщику геодезических исполнительных схем и генерального плана застройки участка выполненные в соответствии с требованиями действующей нормативной документацией.
  4. Геодезическую разбивку осей дома, в т.ч. надворных строений и сетей коммуникаций выполняет застройщик (заказчик) или нанятый им подрядчик (геодезист), на основании выданного Архитектурой генерального плана разбивки участка застройки, с оформлением акта разбивки и схемами вынесенных в натуру геодезической разбивочной основы объектов.

 

 

1.1. Отвод земельного участка.

Землей в РФ распоряжаются государственные районные (городские и сельские) Исполнительные комитеты.

Поэтому следует написать заявление на имя председателя ближайшего к месту строительства Исполкома. А там уже решат или разъяснят, что и где можно строить в соответствии с планом застройки района.

Отвод земельного участка оформляется Решением местного Исполкома народных депутатов.

Разрешение на строительство выдается в соответствии с требованиями "Градостроительного кодекса РФ" (статья 62) на основании заявления заинтересованного физического и юридического лица, документов, удостоверяющих их права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации.

 

1.2. Архитектурно-планировочное задание.

Архитектурно-планировочное задание готовится городским (районным) архитектором и выдаётся заказчику после отвода участка.

В задании излагаются требования к планировке участка и архитектуре инд. дома, исходя из его места в общих планах застройки города (района). В нём в частности указывается:

  • высота и этажность здания;
  • требования к архитектурному облику здания (принцип композиции, отделка фасада, материал витражей, тип кровли, связь со смежными зданиями);
  • перечень разрешаемых в здании или на участке подсобных и вспомогательных помещений и строений;
  • условия сноса или переноса зданий и сооружений, расположенных на застраиваемом участке.

 

1.3. Строительный паспорт объекта.

Для строительства индивидуального жилого дома таким предварительно разработанным проектом может служить паспорт выбранного вами проекта дома, разработанного в проектном институте или проектно-конструкторском бюро.

В паспорте на проект дома обычно указывают наименование объекта и технико-экономические показатели дома, достаточные для согласования в Архитектуре и передаче копии в местный Исполнительный комитет для выделения участка под строительство.

Вариант паспорта на строительство индивидуального жилого дома показан на рис.1.

Паспорт на строительство индивидуального жилого дома.
Паспорт на строительство индивидуального жилого дома

Строительный паспорт составляет проектно-изыскательская организация по договору с заказчиком.

Строительный паспорт обычно содержит:

  • условия для проектирования дома и надворных построек;
  • технические данные по отведённому участку.

В число документов паспорта входят:

  1. решение исполкома об отводе земли;
  2. архитектурно-планировочное задание;
  3. планы участка (ситуационный и топографический с указанием границ);
  4. данные о существующей застройке (подземной и надземной);
  5. технические условия для подключения к инженерным сетям, выданные их владельцам;
  6. заключение по инженерной геологии;
  7. пояснительная записка к паспорту.

Если вы имеете разрешение на строительство дома от местного Исполкома, то можете обратиться в ближайший проектный институт, который кроме самого паспорта и проекта на дом, (по договору с заказчиком-застройщиком) может самостоятельно оформлять все остальные документы на строительство, а именно:

  1. получить границы участка в Архитектуре;
  2. выполнить инженерно-геодезические изыскания для разработки проекта;
  3. получить разрешение на подключение дома к местным сетям электро- и газоснабжения, водопровода и при необходимости канализации;
  4. разработать проектно-сметную документацию с привязкой её к участку застройки и точкам подключения к инженерным сетям;
  5. а также согласовать проектные решения с архитектурой и коммунальными службами.

 

 

1.4. Отвод участка в натуре.

Отвод участка в натуре с оформлением акта на бессрочное пользование выполняется геодезистом городского (районного) исполкома.

Застройщик имеет право использовать участок, т.е. приступить к строительству после утверждения проектной документации и получения разрешения на строительство.

Таким образом, данные для проектирования, передаваемые заказчиком проектной организации, содержат все документы проектной стадии:

  1. постановление о строительстве;
  2. решение об отводе земельного участка;
  3. задание на проектирование (составленное ранее с участием проектной организации);
  4. архитектурно-планировочное задание;
  5. материалы инженерных изысканий, а также справку о включении в план проектных работ.

 

1.5. Разработка проекта.

Разработка проекта начинается после заключения договора на проектные работы между заказчиком и проектной организацией.

До составления проектно-сметной документации проектная организация тщательно изучает исходные данные, условия строительства и эксплуатации будущего объекта. Результаты изысканий используются при разработке проекта.

Проект на строительство жилищно-гражданских объектов состоит из следующих разделов:

  1. генплан объекта;
  2. строительная часть проекта;
  3. ПОС (проект организации строительства);
  4. смет и заказных спецификаций материалов.

К перечисленным разделам проекта прикладывают материалы согласований со всеми заинтересованными организациями, в т.ч. с коммунальными службами.

 

1.6. Обеспечение строительства объекта.

Общее ведение строительства осуществляет лицо, получившее разрешение на строительство (далее - застройщик) или по договору с застройщиком строительные работы могут выполнять генеральным подрядчиком (при подрядном способе строительства).

В соответствии с требованиями законодательства застройщик (заказчик) обязан:

  1. обеспечить строительство проектной документацией, прошедшей экспертизу и утвержденной в установленном порядке;
  2. привлечь (в предусмотренных законодательством случаях) авторский надзор проектировщика за строительством объекта;
  3. поставить в известность о начале любых работ на строительной площадке органов государственного контроля (надзора), которым подконтролен данный объект (при подключении к районным (городским поселковым) электросети, газовым сетям, сетям водопровода и канализации и т.п.);
  4. обеспечить безопасность работ на строительной площадке для окружающей природной среды и населения;
  5. обеспечить безопасность законченного строительством объекта недвижимости для пользователей, окружающей природной среды и населения;
  6. сообщить в надзорные органы государственного контроля (надзора) в случае принятия решения о начале, приостановке, консервации, прекращении строительства, о вводе законченного строительством объекта недвижимости в эксплуатацию.

К основным работам по строительству объекта или его части РАЗРЕШАЕТСЯ приступать только после:

  1. отвода в натуре площадки (трассы) для его строительства,
  2. устройства необходимых ограждений строительной площадки (охранных, защитных или сигнальных)
  3. и создания разбивочной геодезической основы.

По истечении трёх лет, с момента выдачи разрешения на строительство (при продлении) срока его действия в соответствии с действующим законодательством (ст.62, часть 8 Градостроительного кодекса РФ), органы местного самоуправления (Исполнительный комитет, Архитектура или коммунальные службы) могут потребовать, при необходимости, корректировку проектной документации - в соответствии с нормативными документами, изменившимися за это время в части требований безопасности.

 

Пока всё. Удачи!